حق الشفعة (Droit de préemption)
ما هو حق الشفعة؟
التعريف المباشر: حق يخول للشريك في الشياع أخذ الحصة المبيعة بالثمن الذي بيعت به.
كيف يُشرح هذا المصطلح ببساطة؟
بعبارة بسيطة: حق الشفعة هو حق الشريك (المشترك) في شراء العقار الذي باعه شريكه لغيره، بدلاً من المشتري، وبنفس شروط البيع؛ فهدفه صيانة حالة الشياع ومنع دخول غريب إليها. وشروطه: وجود شياع صحيح، وبيع تم بين شريك وغريب، وأن يقدم الشفيع نفس الثمن والشروط. وتُمارس بدعوى قضائية في الأجل المحدد، فإذا قُبلت الدعاوى حل الشفيع محل المشتري في الملكية. وهو يختلف عن حق أولوية الشراء المتعاقد عليه (شرط في العقد). وتُطرح في الامتحانات ضمن قانون الملكية العقارية، مع التمييز بين الشفعة التعاقدية والشفعة القانونية. عملياً، حق الشفعة هو حق للمشارك (الشريك في الشياع أو الجار في بعض الحالات) في أن يقف مقام البائع في ملكية العิน الذي بيع من شريكه، بمطالبة الثمن. والشروط التي يتعين على الطالب سردها: أن يكون المحل قابلاً للقسمة، وأن يكون البائع مالكاً حقيقياً، وأن يشتري المشتري كله أو جزءاً منه دون شريكه، وأن لا يكون المشتري شريكاً هو أيضاً. والإجراء الذي يُسأل عنه كثيراً: تقديم طلب الشفعة داخل الأجل القانوني (ثلاثة أشهر من تاريخ علم الشريك بالبيع) وإيداع الثمن عند أمين المحفظة أو في حساب المحكمة، وإلا سقط الحق. والفرضية التطبيقية: شريك باع نصيبه إلى خارجي، ثم طلب شريك آخر الشفعة — ما المطلوب؟ (إثبات أنه شريك، إثبات علمه بالبيع، إيداع الثمن، ثم حكم بمنح الشفعة في مقابل الثمن، ويصبح المشتري الأصلي محلاً للمطالبة بالتعويض إن كان قد باع بنية الإضرار). والفرق الذي يجب توضيحه دائماً: الشفعة القانونية (يقوم بها القانون) مقابل شرط الأولوية في البيع المتعاقد عليه (العقد بين الشريكين) — فالأول حق عيني قابل للمطالبة، والثاني التزام شخصي لا ينفذ إلا بين الطرفين.
أمثلة وتمارين للمراجعة
- شريك باع نصيبه لغريب: للشريك الآخر أن يطالب بالشفعة بدفع نفس الثمن للمشتري.
- سؤال امتحاني: أورد شروط ممارسة حق الشفعة، وبيّن أثرها على عقد البيع.
- البيع لا يُلغى بالشفعة؛ بل يحل الشفيع محل المشتري في الملكية بنفس الثمن والشروط.
كلمات مفتاحية للامتحان
- تعريف حق الشفعة
- حق الشفعة في القانون المغربي
- Droit de préemption
- حق الشفعة قانون عقاري
- أمثلة عن حق الشفعة
- حق الشفعة ظ.ت.ع
مصطلحات ذات صلة
— صيغة آلية في انتظار مراجعة متخصص.
ما هو تصنيف هذا المصطلح؟
قانون عقاري
ما هي الإحالات التشريعية المرتبطة بالمصطلح؟
الظهير الشريف المتعلق بالتحفيظ العقاري
- الفصل 10 من الظهير الشريف المتعلق بالتحفيظ العقاري : لا يجوز تقديم مطلب التحفيظ إلا ممن يأتي ذكرهم: المالك؛ الشريك في الملك مع الاحتفاظ بحق الشفعة لشركائه؛ المتمتع بأحد الحقوق العينية الآتية: حق الانتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء والتعلية، والحبس؛ المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.